Terrain_Foyer_Investigation（宅地建物取引士登記　・　土地家屋調査　法令編）不動産登記法認証：福岡大 − 私立榮不動産合資会社

本参考書は、宅建士に必要な不動産法務を円滑に行うために、一部分野の民法、所有区分法、借地借家法、不動産登記法、宅建業法について、不動産登記と、宅建士の必要になる民法を重点に於いて書いてある。また、測量、面積の計算の実務を行う、土地家屋調査士は、法務部と、実務部があり、実務では、主に敷地面積計算を、墨出しの前に行わなければならず、建設業に必要とされる資格である。他、マンション管理士があり、これは、宅建士に、不登と、宅建法を除いた民法と所有区分法と借地借家法に加え、経理会計実務があり、各職は実務が分離しており、法律職に統合されていない。また、センターには、広域で、知識の浅い、添削を重視した宅建法の試験がある。毎年、不動産登記法は、全部の設問で宅建士は、３問ほど出題され、合格の決め手とはならないが、エクステンションと言う意味で習う意義が有り、他、不動産の民法を本当に理解しているのかを不登は求められてくる、行政書士試験において、留置権、用益物権、先取特権（さきどりどりとっけん）、質権、抵当権、根抵当他、具体的に行政書士の学力レベルでは、センター合格しても、土地のことが分かったとは言い切れない。ここで囁かであるが、教本から短縮して答えを整理した参考書を提供するものとする。２０１８．１０．５（Fri）

（１）不動産登記制度

"Clause Pages","President Staff","Nation Attribute","Company","Date Days","Article1","Article2","Article3","Article4","Article5","Chapter","Address"
"Terrain_Foyer_Investigation","Dai Fukuoka","マスターカードUSA","私立榮不動産合資会社","17/05/06","１条","２条",,"４条","５条","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般序文","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/24","（１）自国の不動産登記制度は不動産の物理的現状と権利関係を記録した一定の公簿を公開することで不動産の取引を安全に円滑に資するための制度です。その成り立ちの違いから表示に関する登記と権利に関する登記に分かれている。","（２）色々な場面で次のような違いか在るとされています。まず表示に関する登記は不動産の物理的現状を公示する物であるから対抗力がありませんが権利に関する登記は不動産の権利関係を公示するものであるから対抗力が在ると違いがあります。","（３）次に表示に関する登記は当事者に申請義務が有ると共に登記の職権に因り登記を行う事も出来ますが、権利に関する登記は私的自治の原則から当事者に申請義務がありませんし、登記官の職権により登記を行う事も出来ません。","（４）更に実質的審査権限が認められていますが、権利に関する登記は登記官の登記について実質的審査権限が認められていません。","−","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（１）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/24","（１）不動産登記法は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定める事にするにより国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資する。（不登１条）","（２）不動産登記は、表示に関する登記と、権利に関する登記がある。（不登２条３号、４号）表示に関する登記は表題部に記録される。（不登２条７号）不動産登記の状況を明確する機能を表示に関する登記は有し民法１７７条の第三者に対する対抗要件ではない。","（３）表示に関する登記は当事者に対して申請義務が課せられる。（不登４７�T）公益性を有し、登記官が職権ですることも出来る。（不登２８条）登記官は実質的審査権利を有し、事項を調査し当日中に検査し所有者と関係者を質問する事ができる。（不登２９条）","（４）これに対する権利に関する登記は私的自治の原則から登記の申請をするかどうかは自由であり、登記法上登記申請が強制されない。物件の得喪及び変更を登記すれば第三者に対抗する事が出来る。（民法１７７条）","−","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（２）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/25","（１）登記を信頼して過失無く不動産を取得した者は登記名義人の所有で無かったとしても取得するという公信力の問題であり、取得しても登記をしなければ第三者に対抗出来ないと言う問題とは混同されやすいが個別の問題である。","（２）登記に公信力を認め不実の登記がされていても信頼して取引に入り登記を得たものが権利を取得する事があることから、真の権利者は自己の不動産に不実の登記がされていないか常に注意しないと不利益を受ける畏れが生じる事になってしまう。","（３）登記に公信力が認められるためには登記記録どおりの権利関係があるものと信頼し、信じるに過失が無い事が必要とし、取引に入ろうとする者は物権変動の過程を逐一過去に遡って調査される事を要求されていない。","（４）登記に公信力が認められるためには現地を調査する事等が要求されている事から真の権利者が、同じ不動産を現時点に利用している時は権利を失う畏れは少ないと考えられる。","（５）登記無くして物権変動が生じるかどうかは物権変動に於ける意思主義か形式主義のどちらかを取るのか問題であって、物権変動において登記に公信力を認めることについて述べているものであって次元に異にする問題である。","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（３）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/26","（１）権利登記で登記記録通りの実体が存在しない場合でも記録に従い実体法上の権利有存として扱うことで記録を信頼して取引関係に入った三者を保護する公信力の原則と呼び公信力の有無に帰結する問題は登記には公信力が認められず民法９４条�Uの適用による。","（２）登記がされてそれに対応する実体上の権利関係が真正に存在するであろうという推定を表示する効力を権利推定力という登記に認められる以上信頼した場合には無過失と推定される。登記しを信頼した者が無過失が推定される事は権利推定力の帰結である。","（３）一旦登記がされた以上其の登記が有効であるか無効であるかに関わらず登記手続き上は勝手にこれを処理する事は出来ないとする効力を登記の形式的確定力という。区分地上権の設定契約が無効でも一人の身勝手で地上権を抹消できず共同申請を要する。","（４）登記の申請が有った場合既存の登記と抵触するか否かの審査は既存の登記の有効性を判断することなく記録と照らし合わせ形式的に判断する。形式確定力の帰結にあたる。実態的に存続期間が満了しているか判断は登記官の審査外である。登記受理されない。","（５）同一不動産にあれた二個以上の登記の優劣は原則として登記の前後による。同区にされた登記については順位番号により、別区にされた登記は受け付け番号に因る。（不登規則２条）優劣は効力の問題であり区分地上権は用益権であり消滅しない。民執１８８条","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（４）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産会社","18/09/26","（１）所有権保存登記を抹消した時は同時に表題部の登記を抹消し登記記録を閉鎖するのが原則である。この趣旨は所有権保存の登記がされていると表題部所有者に関する登記事項を抹消する記号を記録しなければならない。不登規則１５８条所有記録消失に不相当。","（２）取引が所有権移転につき権利変動の過程や態様を忠実に登記記録に反映させる不登の理念に最も合致する。抹消登記以外にも真正な登録名義の回復を登記原因し移転する事が先例上認められている。登記官には形式的審査権しかない為実体合致しない。","（３）贈与の所有権移転が在ったにもかかわらず売買が登記原因としてされた所有権移転登記は実体合致しない為無効とすべき。実体と異なる登記をされるのも多く、無効にすると取引安全が害される。物権変動の原因を反映していない場合でも現在に合致以上有効。","（４）時効取得による所有権の取得は実体法上は原始取得と解されるため現状の所有権を抹消したうえで時効取得者名義で所有権保存の登記をするべきである。時効対象不動産は通常所有権の登記が既に既存しているため所有者交替所有権移転登記が合理的である。","（５）所有権の登記の無い不動産について表題部所有者である被相続人が不動産を売却し登記申請無く死亡した場合所有権保存の登記は相続人から被相続人の名義で行う事が出来る。実体に即したものは無くなる。それよりは所有権保存登記（不登７４条�T）良い。","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（５）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/26","（１）所有権移転の権利の消滅に関する事項の定めの登記を申請する場合登記権利者が権利を取得し買主を申請情報の内容とする登記は記録されない。義務者権利者共通の取得の登記。（不登規３条６号）","（２）地役権設定登記申請をする場合登記権利者として地役者要益地の所有名義を内容とする。登記には登記権利者の地役者は記録されない。（不登８０条�U）要益地の所有権が移転すれば地役も移転し地役権で公示できない。","（３）通常の地上権区分を地上権変更する登記を申請する場合に登記権利者を設定者名義人と申請情報とするが、登記記録には所有権名義人は記録されない。登記権利者が既に登記名義人と成っており、改めて記録しなくても誰の申請か知る事が出来る為とされる。","（４）抵当権の順位変更登記申請をする場合、順位変更の合意当事者全員を申請人として内容とするが、（不登８９条�T）登記記録は変更後の順位が記録される限定とし、合意当事者申請記録は無い。","（５）買戻し特約仮登記登記は、登記事項とし、記録権利者が記録されないものとしている。（記録例５８８条）買戻し特約登記に付き、記録権利者が記録される。（記録例５００条）","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（６）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/28","（１）不動産原始取得者は所有権保存登記をする為に他と物件の取得を相争う関係ではなくて私法上の対抗力問題は無い。未不登不動産が二重譲渡された場合は継承取得者は自己の権利を他に主張する為に保存登記の申請しなければならない。","（２）相続所有権移転は意思表示物件変動は無く、被相続人死去に相続財産に相続人が全て継承取得することになるので対抗力の問題は発生しない。相続財産取得した後は、他と対抗問題が生じる事がある。","（３）表示に関する登記の内、区分建物関係敷地権に表題部に最初に登記するときは敷地権目的の土地登記について登記官が職権で敷地権である旨の登記をしなければ成らない。（不登４６条）分離処分を禁止する公示をするため意味に於ける登記事項。","（４）承役地に地役権の設定登記がされた場合は登記官が職権で登記記録にも一定の事項を記録する。（不登８０条�W）地役権は要益地に付随する権利であり要益地に公示する事が望ましい。","（５）抵当権の被担保債権が弁済により消滅すると付随性によって抵当権は絶対的に消滅となり対抗力を発生しない。","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（７）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/30","（１）賃借権設定登記の申請情報内容事項は絶対的記録事項（以下賃料）任意記録事項が建物所有の目的、支払い事項の定め、譲渡転貸借特約、借地法２２条、２３条、３８条、３９条�Tの定め敷金。財産処分の行為能力の制限無しの定め、不登令別表８１条３８項","（２）地役権設定登記申請情報内容事項は絶対的記録事項が要益地、目的、範囲、任意的記録事項が民法２８１条�T、２８５条�T、２８６条の定めである不登令別表８０条３５項�T、存続期間について地役権設定当事者約定する事は出来るが申請情報内容とされない。","（３）抵当権設定登記の申請情報の内容とする事項は絶対的記録事項が債権額、債務者の氏名、名称、住所、任意記録事項が利息、損害賠償の定め、債権条件、民法３７０条、所有権以外の不動産権利、利息返済期、利息場所、不登令８３条�T、８８条�T、５５項。","（４）地上権設定登記の申請情報を内容とする事項は絶対的記録事項が設定の目的、任意記録事項が存続期間、地代とおの支払い時期の定め、借地法２２条、２３条�Tの定め、地上に所有する建物が借地２３条�T、�Uの事業に供する定め、不登令別表７８条３３項。","（５）質権設定登記の内容の事項は絶対的記録事項が債権額、債務者の氏名、名称、住所、任意記録事項が存続期間、利息、違約金、賠償の定め、債権条件、民法３４６条、３５６条、３５７条、３７０条、所有権以外目的権利、不登令８３条�T、９５条�T４６項。","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"不動産登記制度全般（８）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/09/30","（１）不動産工事先取り特権の保存登記は費用の予算額、不登８５条、債務者の氏名、名称、住所、不登８３条�T２号。（２）不動産質権設定の登記事項は不登８３条�Tに定める、債権額、債務者氏名、住所、存続期間、利息、債権条件の定め、不登９５条。","（３）賃借権設定の登記事項は賃料、存続期間、賃料の支払い時期の定め、譲渡転貸特約、賃借人が財産の処分に行為能力制限を受けた者か財産の処分の権限を有しない者、敷金、不登８１条。","（４）地上権の登記事項は設定の目的、地代支払い時期、存続期間、借地借家法２２条、２３条�Tの定め、地上権設定の目的が借地借家法２３条�T、�Uの規定する建物の所有である時はその旨、不登７８条である。","（５）永小作権設定の登記事項は小作料、存続期間又は小作料の支払い時期の定め、民法２７２条、永小作人の権利又は義務に関する事項、不登７９条である。","（６）地役権設定の登記事項は要益地、設定の目的範囲、その他民法に規定し不登８０条�T、存続支払い債務の何れも登記事項とならない。","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"まとめ不動産登記関連（１）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/10/01","（１）借地借家法２２条、定期賃貸：存続期間を５０年以上として借地権を設定するには契約の更新、建物の築造による存続が延長が無く其の特約は公正証書の書面に因らなければならない。","（２）借地借家法２３条、事業用定期借地等：専ら事業用の建物に供する建物の所有を目的として存続期間を３０以上５０年未満として借地権を設定する場合契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長が無く買取の請求をしないことを旨と定めることができる。","（３）借地借家法２３条�T：存続期間を１０年から３０年未満として借地を設定する場合には３，８，１３，１８条の適用しない。（４）借地借家法２３条�U：借地権の目的とする契約は公正証書に因ってしなければ成らない。","（４）民法１７７条、不動産に関する物件の変動の対抗要件：不動産に関する物件の得喪及び変更は不動産登記法平成１６年１２３号そのほかの登記に関する法律を定めるところに従い其の登記をしなければ第三者に対抗する事が出来ない。","（５）民法９４条�T、虚偽表示：相手側と通じてした意思表示は無効とする。�U：前項�Tの意思表示の無効はは第三者に対抗する事が出来ない。","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"まとめ不動産登記関連（２）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/10/01","（１）民法２８１�T：地役権は要役地の所有を従たる者ものとしてその所有を移転して要役地について存する目的とする。�U：地役地は要役地から分離して譲渡し他の権利とすることが出来ない。","（２）民法２８５条�T、用水地役権：用水役地の承役地に於いて水が要役地及び承役地に需要に比して不足するときは、その土地の需要に応じてまずこれを生活用に供し、其の残余を他の用途に供するものとする。","（３）民法２８６条�T、承役地の所有者の工作物の設置義務等：設定行為又は、設定後の契約により、承役地の所有者が自己の費用で地役権の行使の為に工作物を設け、修繕する義務を負担した時に承役地の所有者の特定承継人も其の義務を負担する。","（４）民法３７０条、抵当権の効力の及ぶ範囲：抵当権は抵当地の上に存ずる建物を除きその目的である不動産（次から抵当不動産）に付加して一体となっている物をに及ぶ。但し設定行為に別段の定めがある場合及び民法４２４条により債権者が債務者を取り消す。","（５）民法４２４条�T、詐害行為取消権：債権者は債務者が債務者を害する事を知ってしまった法律行為取り消しを裁判所に提出する事ができる。其の行為によって利益を受けた者または転得者が行為又は転得の時に債権者を害すべき事実を知らなかった限りでない。","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"
"まとめ不動産登記関連（３）","福岡大","MasterCardUSA","私立榮不動産合資会社","18/10/01","（１）民法３４６条、質権の被担保範囲：質権は元本、利息、違約金、質権の実行の費用、建物の保存の費用及び、債務の不履行または買い物の隠れた瑕疵によって生じた損害賠償を担保する。但し、設定行為に別段の定めがある場合は限りでない。","（２）民法３５６条、不動産賃貸者による使用及び収益：不動産質権者は、質権の目的である不動産の用途に従い、その使用および収益することが出来る。","（３）民法２７２条、永小作権の譲渡又は土地の賃貸：永小作人は、其の権利を他人に譲渡し、また其の権利の存続期間内において耕作若しくは牧畜のための土地を賃貸できる。但し設定を禁じた時はこの限りでない。","−","−","４章","愛知県日進市折戸町笠寺山７９"